「地積規模の大きな宅地」の評価と遺産分割について教えて下さい。
目次
１ 地積規模の大きな宅地は減額して評価できる
地積の大きな宅地は、相続税の計算における財産評価をする際、規模格差補正率という一定の係数をかけて減額できる場合があります。
財産評価基本通達の改正により平成30年1月1日以後に、相続、遺贈または贈与により取得する宅地で、一定の要件を満たすものは「地積規模の大きな宅地の評価」の定めを適用して評価をします。
以前は、「広大地の評価」というルールに従って評価をしていましたが、適用要件が曖昧だったこともあり通達が改正されました。
減価をする理由は、①開発に伴い道路・公園など宅地として利用できない土地が生じること、②開発に伴う道路、上下水道などの工事費用等の負担が生じること、③開発分譲業者の事業経費などの負担が生じることからです。
２ 地積規模の大きな宅地の評価方法
「地積規模の大きな宅地」の対象となる宅地の評価は、路線価に、奥行価格補正率や不整形地補正率などの各種補正率を掛けたうえ、さらに規模格差補正率を掛けて計算します。
評価額＝路線価×不整形地補正率などの各種補正率×規模格差補正率（※１）×面積
※１ 規模格差補正率は、面積と地域よって計算され、概ね０．７～０．８になる。
路線価のない倍率地域については、次の①と②の価額のいずれか低い価額を評価額とします。
①個性資産税評価額に倍率を掛けた評価額
②その宅地が標準的な間口距離・奥行距離を有する宅地であるとした場合の１㎡当たりの価額（※２）×不整形地補正率などの各種補正率×規模格差補正率×地積
※２ 近傍の固定資産税評価に係る標準宅地の１平方メートル当たりの価額を基に計算することが考えられるとされています。
３ 「地積規模の大きな宅地の評価」が適用される宅地
適用要件１ 地域の要件
「地積規模の大きな宅地の評価」が適用されるのは、路線価地域では普通商業、併用住宅地区、普通住宅地に所在するものに限られます。
適用要件２ 面積の要件
「地積規模の大きな宅地の評価」が適用される面積は、次のものです。
三大都市圏で500㎡以上の宅地
三大都市圏以外の地域では1000㎡以上の宅地
適用要件３ 適用対象外に非該当
次のいずれかに該当するものは、適用対象から外れるので、次のいずれにも当たらない宅地である必要があります。
①市街化調整区域の宅地
②用途地域が工業専用地域の宅地
③都市計画をもとに地域ごとに指定される指定容積率が400％（東京都23区では300％）以上の地域の宅地
④一団の工場用地の地積が5万平方メートル以上の大規模工場用地。ただし、路線価地域においては、国税局長が大工場地区として定めた地域に限る。
４ 規模格差補正率
規模格差補正率は面積と地域によって複雑な計算式により求めます。
計算方法はこちら（国税庁のＨＰ）をご覧下さい。
以下が規模格差補正率の早見表になります。
| 地積 | 三大都市圏 | 三大都市圏以外 |
| 500㎡ | 0.80 | なし |
| 1000㎡ | 0.78 | 0.80 |
| 2000㎡ | 0.75 | 0.76 |
| 3000㎡ | 0.74 | 0.74 |
| 4000㎡ | 0.72 | 0.73 |
| 5000㎡ | 0.71 | 0.72 |
| 6000㎡ | 0.70 | 0.70 |
面積に基づいて計算するため、上記早見表にない中間の面積の場合、補正率は計算しなければなりません。
５ 適用要件は一画地ごとに判断
「地積規模の大きな宅地の評価」を利用できるかは、一画地（所有者が同じで一体となっている土地）ごとに判断されます。
遺産分割によって土地が分割された場合、分割後の１画地が、上記の適用要件を満たしていなければなりません。
そのため、たとえば三大都市圏で900㎡の土地を450㎡ずつ分割して、別々の画地となると、それぞれが500㎡未満となり「地積規模の大きな宅地」として評価できなくなります。
このように遺産分割においても「地積規模の大きな宅地」として評価が可能なのか、注意する必要があります。
６ 遺産分割、遺留分侵害額における土地の評価
以上は相続税申告における土地評価の方法であり、遺産分割や遺留分侵害額請求において遺産である不動産の評価をする場合に利用されるものではありません。遺産分割や遺留分侵害額請求において評価額の合意ができない場合、裁判所が選任する中立な不動産鑑定士による鑑定が必要になります。
面積の大きい土地であることは考慮されますが、上記の表方法が用いられるのではありません。不動産鑑定による場合、取引事例比較法による批准価格や開発法による価格などが考慮されることになります。
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この記事の執筆者
弁護士 伴 広樹
経歴
神奈川県厚木市出身。1997年司法試験合格後、2000年に司法修習を修了（52期）し、弁護士登録。横浜市内の法律事務所に勤務後、2004年に伴法律事務所を開設。年間280件の相続の法律相談に対応している。
弁護士業務では①お客様の期待に沿う徹底した調査，②お客様が納得できる提案力，③お客様が安心して任せられる確実かつ迅速な処理の3つを心がけており、実際に業務に対しての評価も高い。
活動・公務など
・神奈川大学非常勤講師（2009年9月～2016年3月）
・明治大学リバティアカデミー（市民講座）講師（2015年～2016年）
・横浜弁護士会（現神奈川県弁護士会）常議員(2009年4月～2010年3月）
・一般社団法人神奈川健康生きがいづくりアドバイザー協議会神奈川健生成年後見センター運営委員会委員（2015年8月～）
・セミナー講師としての活動 川崎市役所，東京地方税理士会保土ヶ谷支部，神奈川県宅地建物取引業協会横浜中央支部，神奈川青年司法書士協議会など各種団体におけるセミナー講師を担当
